Тонкости процесса
Разбивка участка является не менее ответственным процессом, чем другие земельные работы. Неправильное ее осуществление может в дальнейшем привести к множеству ошибок при строительстве.
Осуществляя разбивку, обязательно ознакомьтесь с законодательством.
Этот процесс можно условно разделить на три этапа:
- оценка земельного участка;
- определение местоположения основного объекта строительства;
- определение местоположения остальных объектов и построек.
Опытные специалисты знают, что прежде чем приступить к планированию, необходимо для начала провести оценку участка по следующим основным критериям:
- размеры;
- геометрическая форма;
- рельеф;
- тип грунта и наличие грунтовых вод;
- освещенность.
Все эти факторы в различной степени оказывают влияние на планировку участка. Одним из наиболее важных параметров является рельеф. Именно рельеф во многом определяет, как будет осуществляться строительство на участке.
В зависимости от рельефа земельный участок может быть:
- равнинный — уклон не превышает 3%;
- с малым уклоном — от 3 до 7%;
- со средним уклоном — от 7 до 20%;
- крутой — уклон превышает 20%.
Следующий этап разбивки предполагает определиться с расположение основного объекта строительства. Как правило, в качестве основного объекта строительства выступает дом (коттедж).
Дом может располагаться в передней, средней и дальней частях участка. В данном случае выбор зависит от размеров участка.
- На участке малого размера – дом лучше располагать в передней части.
- На участке с большой площадью – дом, при желании, можно расположить в дальней его части. Это позволит создать более уединенную атмосферу.
Последний этап разбивки земельного участка включает планирование расположения прочих построек и объектов. К таким постройкам относятся: сад, огород, гараж и другие хозяйственные сооружения.
Определение функциональных зон земельного участка
Для того чтобы наиболее оптимально и удобно использовать имеющуюся площадь земли необходимо на эскизе проекта наметить функциональные зоны. Выделяют следующие:
- жилая зона;
- въездная;
- хозяйственная зона;
- зона отдыха;
- садово-огородная;
- прочие.
Жилая зона, включая все постройки, должна занимать 10-12 % участка, садово-огородная зона и зона отдыха — 60-80 %, оставшиеся 10-30 % для прочих зон.
При планировании земельного участка можно использовать следующие стили:
- геометрический (или регулярный);
- ландшафтный (или живописный);
- смешанный (включает элементы геометрического и ландшафтного).
Геометрический (регулярный) стиль отличается прямолинейностью схем расположения элементов: может быть использована прямоугольная, квадратная или шахматная схемы. Подходит для земельных участков с плоским рельефом.
Если рельеф участка сложный, то лучше использовать более свободный ландшафтный стиль. Он предполагает естественное расположение элементов участка. Лучше всего ландшафтный стиль подойдет для участков, на которых присутствуют возвышенности, реки, водоемы, овраги. Все линии, используемые при планировании, должны быть извилистыми и плавными.
При желании, можно сочетать два стиля – геометрический и ландшафтный. В этом случае, речь пойдет о применении смешанного стиля.
Перечень документов, который необходимо иметь:
- Кадастровый и топографический планы земельного участка. На топографическом плане должны быть нанесены все подземные коммуникации.
- Информация об уровне грунтовых вод и типе грунта, исходя из результатов инженерно-геологических изысканий.
- Техническое задание, составленное вами, включающее указание всех желаемых элементов участка.
Метод разбивки на участки
Бывает, что наиболее выгодно использовать землю (продавать или сдавать в аренду) после осуществления раздела. В таких случаях используется метод, суть которого в том, что стоимость всего участка рассчитывается как сумма стоимостей отдельных его частей за исключением издержек, к которым относятся расходы на планировку и разбивку, устройство дорог, страховку, налоги и прочие.
Используя метод, необходимо выполнить следующее:
- Ориентируясь на физические возможности участка, а также на минимально установленные законодательством размеры, определить количество участков после разбивки.
- Рассчитать предполагаемый доход от сдачи в аренду или продажи полученных участков.
- Рассчитать плановую прибыль (рассчитывается как разность между плановым доходом и плановыми издержками).
- Дисконтировать прибыль, определив настоящую стоимость земельного участка.
Что такое разбивочные работы?
Разбивочными работами называют комплекс мероприятий, включающий в себя разбивку осей строений, вынос проекта в натуру и определение высотных отметок. Такие работы начинаются с закрепления основных осей сооружения (здания) — геодезической основы. Далее начинается разбивка фундамента, пролетов и пр. Такую совокупность работ называют разбивкой сооружения.
Для чего необходимо проведение таких работ?
Чтобы приступить к строительству, необходимо начать с разбивки осей здания или сооружения. Этот вид геодезических работ необходим для предупреждения деформаций и разрушений здания или сооружения. Далее можно точно определить и проконтролировать правильность выполнения каждого этапа строительных работ. После этого происходит определение положения точек сооружения по координатам, указанным в проектной документации. Разбивочные работы требуют высокой точности исполнения, и должны обеспечивать вынос в натуру осей и точек с точностью, указанной в проекте.
Они необходимы для реализации проекта на местности, причем не обязательно это будут оси для строящегося здания или дороги, это также могут быть поворотные точки для прокладки технической коммуникации. Соответственно, разбивочные работы — это вынос и закрепление точек, осей и отметок, которые отражают конструктивные особенности сооружения в соответствии проектной документацией. При этом сначала осуществляется разбивка осей, определяющая положение всего сооружения на местности, после чего происходит планирование, определяющее взаимное расположение отдельных конструкций сооружения относительно друг друга.
К сожалению, вы можете столкнуться с некоторыми проблемами при разбивке участка, и пути их решения вам придется искать самостоятельно. Не рискуйте своим драгоценным временем, а обратитесь к профессионалам.
Основываясь на многолетнем опыте и мастерстве, компания «КадастрГеоТехПроект» проведет любые работы точно и оперативно.
Заказать разбивку участка, узнать цену, а также задать вопрос специалисту можно по телефону: +7 (34767) 6-08-22